Главная Якутия Отдых праздники Охотское У моря Гавайские Крыму Отдых море База отдыха на Круиз Новости
 

Об острове Бали

Опубликовано: 27.08.2018

видео Об острове Бали

Бали - остров Богов

Справочник

Что самое важное при покупке курортной недвижимости?

Самым важным при покупке курортной недвижимости будет понимание, что собственность может быть источником инвестиционного дохода.



У нас есть предложения для постоянного или долгосрочного проживания Вас, Вашей семьи и друзей. Но, скорее всего, Вы будете пользоваться недвижимостью всего около месяца в году или немного больше.

Остальное время Ваша собственность может работать, сдаваться в аренду и приносить доход, который составит до 20% годовых в зависимости от эффективности работы управляющей компании и особенностей договора с ней. В сочетании со среднегодовым 15-20% ростом цен (в некоторых районах достигает 50% в год), такое вложение средств в развивающуюся индустрию тропического курорта – это защищенные и перспективные инвестиции.


Остров Бали, Индонезия.

В чем преимущества предложений VillaNaBali.ru?

Вся недвижимость, которую предлагает наша компания, находится под управлением международных компаний.

Среди них - известные марки отелей, такие как Novotel, Banyan Tree, Karma, Alila, Best Western и другие. Другие компании, такие как Aston International, GHM, Bali Home Management или Bali Villa Worldwide практически неизвестны в России и СНГ, т.к. популярность отдыха на виллах только-только зарождается. Однако они заслужили мировое признание, имеют развитые агентские сети и обеспечивают хорошую загруженность своих вилл и курортов, принося владельцам стабильный доход и обеспечивая высококлассный сервис международного уровня.


Видеоблогеры на Острове! БАЛИ VLOG ☀

Инвестиции вместе с известными международными операторами отелей, вилл и кондоминиумов - это гарантии качества и инвестиции, приносящие стабильный доход, независимый от колебаний международных финансовых рынков.

На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости на Бали?

История туристического острова Бали, привлекающего путешественников со всего мира магией культурных традиций, роскошной тропической природой и богатыми возможностями для отдыха на берегу океана, началась в 90-х годах.

В настоящее время курорт активно развивается, строятся новые отели, виллы, апартаменты. Более того, по оценке международных экспертов, тенденция рынка такова, что Бали превращается в один из ведущих мировых центров отдыха класса de-luxe, предлагая великолепный сервис международного класса в сочетании с характерным гостеприимством балийцев.

Именно поэтому на острове строится большое число роскошных курортов, а некоторые из сетевых операторов, такие как сеть Starwood (Le Meridien, Sheraton, Westin, и т.д.), Four Seasons, Karma, Intercontinental или бутик-отели Aman уже построили несколько великолепных комплексов.

Но помимо уже развитых районов острова, где сконцентрирована большая часть отелей (Nusa Dua, Benoa, Sanur, Jimbaran, Kuta, Seminyak, Ubud и вся южная оконечность), на Бали существуют районы, которые только начинают развиваться.

Однако успех соседних регионов вселяет энтузиазм в некоторых местных жителей. Традиционные общины освобождают часть своих полей под строительство вилл, привлекают недорогих специалистов, не имеющих международного опыта. Естественно, стоимость подобных предложений существенно ниже, чем покупка виллы под управлением международного оператора. Дело даже не в популярности марки. Международная компания готовится к открытию нового проекта, привлекает экспертов и консультантов по строительству и дизайну для соблюдения качества, вкладывает существенные средства в маркетинг нового проекта, анонсируя его для большого числа своих партнеров - туристических агентов и операторов по всему миру. Все это требует существенных затрат.

Но результатом первоначальных вложений является популярный и успешный курорт, принимающий туристов со всего мира и сразу же хорошо заполненный гостями. Естественно, частные застройщики, не имеющие подобных возможностей, не смогут обеспечить виллы достаточным количеством постояльцев, а, получая небольшой доход, как управляющая компания, они не смогут обеспечить хорошее качество сервиса. В долгосрочной перспективе это ведет к многомесячным поломкам оборудования бассейна, либо системы подачи и нагрева воды, на починку которых у так называемой управляющей компании нет нужных средств.

Кроме того, существуют районы, которые только начинают развиваться, а значит развитая инфраструктура, отличная транспортная доступность - это дело 5-7 летнего будущего. Многие из них располагаются к северу от Seminyak и Kuta. Здесь уже существует достаточный выбор вилл, но указанные факторы сдерживают цены. В итоге роскошные 4-6 спальные резиденции оригинального дизайна сдаются в аренду по цене 450-600 долларов в сутки, что в 3-5 ниже аналогичных предложений в популярных районах Jimbaran, Nusa Dua, Seminyak, Sanur. При этом стоимость таких вилл далеко не в разы, а всего лишь на 20-40% ниже аналогичных предложений в популярных районах.

Мы рекомендуем с осторожностью относиться к покупке вилл, расположенных на территории небольших комплексов в балийских деревнях, окруженных рисовыми плантациями и пастбищами. В первую очередь, необходимо обращать внимание не на стоимость виллы, а на опыт и профессионализм управляющей компании.

Лучше отказаться от покупки виллы большей площади, либо договориться с застройщиком о предоставлении рассрочки на выгодных условиях, чем через какое-то время оказаться полностью разочарованным своим пустующим и не приносящим прибыль, домом.

Конечно, мы будем рады, если наши покупатели задумают воплотить смелую мечту об уникальной резиденции на тропическом острове. В этом случае наши рекомендации о месторасположении будущей резиденции не совсем верны, т.к. стоимость «премиальных» участков, расположенных в популярных районах на берегу океана, либо на краю скалы довольно велика и покупка земли в более удаленном районе будет правильным решением.

Но и в случае индивидуального проекта необходимо выбирать в партнеры только проверенные и зарекомендовавшие себя компании, которым есть что показать.

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали?

Наш ответ на этот вопрос зависит от того, что подразумевать под словом «владение». Согласно действующему законодательству для иностранных инвесторов существует две простых и понятных схемы покупки недвижимости на частное или юридическое лицо. Они называются Hak Pakai для частного лица и Hak Guna Bangugan для иностранной инвестиционной компании PMA (ПиЭмЭй) (срок регистрации составляет 4-6 недель).

Обе схемы предусматривают получение именного сертификата, в который вписано имя собственника иностранца - частного или юридического лица. Сертификаты регистрируются в местном земельном комитете нотариусом, в «кадастровые» данные вносится соответствующая запись. Данные сертификаты имеют срок действия 25 лет с возможностью пролонгации еще на 2 раза по 25 лет и обновления еще на 25 лет. Итого максимальный срок владения сертификатом 100 лет, каждый вправе выбрать и оплатить необходимый ему срок действия у нотариуса сразу при получении первого сертификата.

При продаже, дарении, завещании или любом другом способе смены владельца, сертификат выдается на новый срок. Таким образом, Вы можете приобрести недвижимость сейчас, подарить или продать ее по номинальной стоимости любому члену Вашей семьи через 25 лет и новый собственник может вновь оформить право на срок до 100 лет. Т.е. Ваша семья может владеть правом неограниченное время. Либо Вы можете передать (продать) Ваше право новым владельцам. Причем при покупке индонезийским гражданином, данное право он может «усовершенствовать» до Hak Milik (Freehold).

Так чем же Hak Pakai и HGB отличаются от известного термина «Freehold»?

Индонезия - большое островное государство с богатой природой и многочисленными народами, проживающими на ее территории. Современный мир полон соблазнов и уровень коррупции в Индонезии нельзя назвать самым низким. Открытие полного права собственности для иностранцев является риском к тому, что часть земель может быть выкуплена за бесценок на бессрочный срок. А значит, под угрозой может оказаться сохранение экосистемы архипелага, вырубка лесов и сохранение жизни традиционных народностей.

Единственное, что не имеет права владелец сертификата - оставить свой участок земли пустым. Строительство должно быть начато в течение 25 лет. Если в течение 25 лет ничего не построена, земля не начала работать, правительство вправе отозвать у Вас выданное право. Таким образом государство защищает свой суверенитет.

Почему, покупая виллу, я должен за что-то платить, если живу на ней больше 28 дней в году?

Действительно, большая часть предложений предусматривает, что собственник недвижимости может пользоваться ей бесплатно в течение ограниченного времени - 21, 28 или 60 дней. Однако не стоит забывать, что в этот период оператор курорта не берет с Вас плату за электричество, воду, обслуживание в номерах, охрану, обслуживание и доступ к объектам инфраструктуры, уборку Вашей виллы и прочие услуги, которые предоставляются в полном объеме. Если Вы желаете проживать больше льготного периода, услуги должны оплачиваться.

Кроме того, покупка виллы вдали от дома - это инвестиции. Большая часть застройщиков гарантирует собственнику возврат инвестиций на уровне 6-8% годовых в первые 2-5 лет работы комплекса, пока он не выйдет на плановую загруженность. Сложно представить, что при покупке частного дома в России, кто-то будет Вам возвращать его стоимость в течение нескольких лет.

В случае, если данное условие кажется ущемляющим Ваши права, необходимо обратить особое внимание на возможность подписания с оператором договора о содержании и обслуживании Вашей виллы (Maintenance Agreement) за фиксированную плату либо на основании регулярных отчетов. Количество подобных предложений ограничено, но также довольно велико.

Проекты, предлагаемые нашей компанией, в которых возможно отсутствие ограничений на сроки использования собственниками - апартаменты Bali Kuta Hotel and Residence, Banyan Tree Ungasan (существуют квоты на кол-во контрактов), Novotel Nusa Dua Golf Resort, виллы The Serai Club, пентхаусы в комплексе Outrigger Panorama, резиденции Biu-Biu. Возможность подписания такого контракта можно обсуждать с управляющей компанией Aston International при покупке вилл Kamuela и Aston Nusa Dua Villas and SPA.

Конечно, после завершения процесса покупки и окончания строительства, можно жестко обсуждать данный вопрос с управляющей компанией, однако последствия таких шагов непредсказуемы. Хотя, скорее всего, Вы договоритесь.

Какой доход может приносить моя собственность?

Есть несколько параметров, которые влияют на прибыль собственника, это:

- уровень загруженности или заполняемости (occupacy rate);

- стоимость аренды в сутки (published rate);

- скидка, которую получают агенты (agency fee);

- доход от операционной деятельности (Gross Operating Profit, GOP - то, сколько получит собственник от выручки от сдачи в аренду);

Все эти показатели влияют на размер возврата инвестиций (Return of Investments, ROI).

Средние показатели на Бали таковы:

- уровень загруженности отелей и вилл 4* составляет около 90% на 2-3й год работы

- уровень загруженности отдельностоящих вилл – 45-50% в год

Стоимость аренды 1-спальной виллы под управлением известного оператора составляет 300-350 USD, 2-спальной 400-550 USD. Агентская скидка составляет 15-30% от published rate (цены, которую Вы можете найти на сайте каждой виллы).

Наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций являются 1-спальные виллы и апартаменты, в которых останавливаются молодые люди, приезжающие для романтического отдыха со всего мира. Стоит отметить, что иностранцам нужно быть очень большими друзьями, чтобы жить в одном номере. Поэтому даже большие компании иностранцев расселяются в односпальные номера или виллы.

Это несколько противоречит устоям и привычка наших соотечественников и соседей, которые очень часто приезжают отдыхать с друзьями и компаниями. Идеальной альтернативой будет покупка 2-3-х спальной виллы, где можно остановиться семьей или отправить на нее друзей.

Приведем пример Допустим, Вы приобрели 2-х спальную виллу, которая также может сдаваться в аренду как 1-но спальная (1 спальню можно закрыть) в популярной районе Seminyak. Стоимость такой виллы сейчас составляет около 375.000 USD и более.

Благодаря эффективной работе Вашего оператора на азиатском рынке, на виллы, чаще всего, приезжают люди для романтического отдыха на 2-3 недели. Благодаря этому случаются простои в несколько дней, но, в любом случае комплекс функционирует с показателями загруженности 80%, при этом 70% времени Ваша вилла сдается как 1-спальная, 30% времени как двуспальная.

Базовые показатели:

в году 365 дней, published rate: 360 USD / 1 bedroom, 450 USD / 2 bedroom, скидка агентствам 30%. Рост цен на аренду составляет 10% годовых.

365 дней * загруженность 80% = 292 рабочих дня в году, 73 свободных.

292 дня * 70% = 204 дня вилла сдается как 1-спальная, 88 дней как 2-спальная.

Операционный доход в первый год с момента покупки - 56%, во второй - 60%, в третий - 63%, в четвертый - 65%, в пятый - 67% (прогнозы оператора).

Расчет окупаемости за 5 лет:

204 дня * 360 USD * 70% цена без комиссии * 56% GOP = 28.788 USD

88 дней * 450 USD * 70% цена без комиссии * 56% GOP = 15.523 USD

ИТОГО: 44.311 USD за 1й год или 12% годовых

204 дня * 396 USD * 70% цена без комиссии * 60% GOP = 33.930 USD

88 дней * 495 USD * 70% цена без комиссии * 60% GOP = 18.295 USD

ИТОГО: 52.225 USD за 2й год или 15% годовых

204 дня * 435 USD * 70% цена без комиссии * 63% GOP = 39.134 USD

88 дней * 545 USD * 70% цена без комиссии * 63% GOP = 21.150 USD

ИТОГО: 60.284 USD за 3й год или 17% годовых

204 дня * 435 USD * 70% цена без комиссии * 65% GOP = 39.134 USD

88 дней * 545 USD * 70% цена без комиссии * 65% GOP = 21.150 USD

ИТОГО: 60.284 USD за 4й год или 17% годовых (намерено не увеличивали цены)

204 дня * 480 USD * 70% цена без комиссии * 67% GOP = 45.924 USD

88 дней * 600 USD * 70% цена без комиссии * 67% GOP = 24.763 USD

ИТОГО: 70.687 USD за 5й год или 20% годовых

ИТОГО за 5 лет: 287.791 USD или 82% от стоимости первоначальных вложений.

При этом у Вас остается 73 свободных дня и при правильном планировании собственного проживания на вилле, Вы можете пользоваться ей без ущерба для собственной прибыли. Спланировать 100% загруженность виллы практически невозможно, кроме того, необходимы перерывы для профилактики оборудования, проведения текущего ремонта и других работ.

Несмотря на то, что данный расчет не является коммерческой офертой или гарантированными показателями, он дает общее представление о доходности вложений в недвижимость на Бали. К указанным цифрам стоит прибавить традиционное повышение цен в период high/peak season (15% и 25% соответственно), а также не забывать про то, что рынок недвижимости на Бали развивается, и через 5 лет Ваша вилла будет стоить как минимум на 50% дороже.

Таким образом, хороший международный оператор - тот, который имеет развитую агентскую сеть и обеспечивает максимальную загруженность по самым высоким ценам. Представьте, что практически аналогичный расчет можно подготовить для великолепной 5-6-спальной резиденции, расположенной в удаленном районе, которая сдается по 450 USD за ночь в обычный сезон и средняя загруженность которой составляет 45-50% в год.

А если это небольшой дом в районе с плохой транспортной доступностью, который понемногу сдается в аренду частными агентами? Вряд ли он привлечет большое число гостей.

Готовая вилла или индивидуальный проект?

Остров Бали - одно из тех редких мест на Земле, где каждый имеет возможность воплотить в жизнь свою самую невероятную мечту о собственном доме в тропиках.

Этому способствует пока еще невысокая стоимость земли, расположенной не в туристических центрах, но в более уединенных уголках с девственной природой и пляжами, довольно низкий уровень зарплаты персонала, а также гениальность азиатских архитекторов, проекты которых поражают воображение.

При альтернативе покупки готовой виллы или индивидуального проекта необходимо оценить все «плюсы» и «минусы» каждого варианта.

Готовая вилла - это покупка уже разработанного архитектурного проекта. И если это вилла на территории большого курорта, Вы вряд ли сможете вносить хозяйские изменения в дизайн, либо в набор мебели - чаще всего он будет роскошный, но не индивидуальный. Существуют также комплексы резиденций, в которых можно вносить свой вклад в проект, выбирать отделочные материалы, мебель и нравящуюся Вам марку телевизоров, но количество подобных предложений ограничено. Главным преимуществом покупки готовой виллы является быстрый срок строительства, который составляет 12-18 месяцев, если на момент подписания контракта на участке еще не начались работы.

Индивидуальный проект - это возможность реализовать самые смелые мечты, но это потребует времени. Для начала необходимо будет выбрать интересующий Вас участок земли, после чего потребуется время на изучение его истории и чистоты сделки. Ожидание окончания проверки может показаться бесконечным и занимать срок около года, хотя в реалии все проходит быстрее.

После выбора земельного участка, Вам нужно будет определиться с архитектором и застройщиком. Вы можете ориентироваться на нравящиеся Вам проекты отелей и вилл, либо на многочисленные альбомы по азиатской архитектуре и дизайну. При выборе застройщика обязательно необходимо проинспектировать уже готовые проекты. По возможности, встретиться с другими собственниками, послушать их мнения о работе с данной компанией.

Являясь специалистом по недвижимости и инвестициям на Бали, у нас есть проверенные партнеры, на виллах которых мы не только бывали, но которые также есть в нашем арендном портфеле и Вы можете на них отдыхать. Поэтому мы сможем взять на себя менеджмент проекта по реализации Вашей мечты.

Если у Вас есть вопросы на тему приобретения недвижимости на острове Бали, вы можете написать нам письмо на электронный ящик [email protected] и мы обязательно поможем Вам во всем разобраться!

   Теперь вопрос пробок на дорогах решен - R44!!!
Подробнее...

  

При заказе самолета - трансфер БЕСПЛАТНО. Подробности у менеджера.

  

ОХОТНИКИ и РЫБОЛОВЫ!
О самолете для Вашего хобби читайте здесь .


Новости

Как мы отдыхаем в ноябре 2017 года на ноябрьские праздники. Выходные и праздничные дни 2017 в России


Отдых в мае 2017 года на море: куда поехать с детьми. Лучшие предложения на майские праздники
Отдых с детьми на море в мае позволит отлично провести время на свежем воздухе, наслаждаясь первым теплом солнца. Чтобы отпуск с чадом удался, нужно уже сейчас изучать подходящие направления. Основные

Выходные дни в 2016 году. Как будем отдыхать в наступающем 2016 году?


Майские праздники
Согласие на обработку персональных данных Настоящим Я, являясь Заказчиком туристских услуг, входящих в состав туристского продукта, и уполномоченным представителем лиц (туристов), указанных в Заявке,

Топ-10 мест, куда поехать на майские праздники 2016
В мае 2016 года график праздников таков: 30 апреля и с 1 по 3 мая россияне отдыхают, потом с 4 по 6 мая работают и снова отдыхают с 7 по 9 мая. О том, куда поехать на майские праздники 2016 года , лучше

Куда поехать на майские праздники: 5 вариантов развлечений на популярных курортах
Первые теплые праздники традиционно приходятся на май. В эти дни все стремятся вырваться из города. Woman’s Day узнал, как по-новому провести время в хорошо знакомых местах. Сочи Можно, конечно, отправится

Какие будут нерабочие дни на майские праздники в 2018 году?
На сегодняшний день майские праздники одни из самых долгожданных и желаемых. В данное время года Правительство РФ предоставляет рабочему и учащемуся народу отдохнуть достаточно продолжительное количество

Как отдыхаем в мае 2017: официальные выходные, календарь
Как отдыхаем в мае 2017: официальные выходные, календарь Май считается странным и противоречивым месяцем, когда все люди маются оттого, что на улице уже вовсю греет солнце, но в то же время еще

Выходные на майские праздники в 2016 году: как отдыхаем?
Май один из самых любимых весенних месяцев, на который припадает большое количество праздников. В мае отмечается всемирный день трудящихся, а также День Великой Победы. Эти два праздника в нашей стране

Майские праздники в 2017 году, как отдыхаем
Праздники в мае – это всегда свободные дни на природе в компании близких и друзей с шашлыками, торжественные мероприятия в честь Дня Победы и непродолжительный отдых в канун завершающего рывка для учащихся




Телефон: +7 (495) 642-9562
Телефон/факс: +7 (495) 917-2294
Дежурный тел.: +7 (495) 746-3951
E-mail: [email protected]



ЗАКАЗ САМОЛЕТА On-line

 
       
           
rss